保租房REITs商场正在加速发展。近日，中原基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单扩募获批的租借住房REIT。华泰证券研报剖判，搁置现在，2024年前首发的5家REITs均已发布扩募规划，现在还有3家REITs在扩募进度中。

业内以为，保租房REITs已阐扬插足“首发+扩募”并行阶段，行业步入加速扩容的新周期。在2.6亿租借东说念主口的商场基本盘支捏下，重迭保租房神态自己的相对价钱上风、区位上风等，保租房神态运营将保捏矜重，为后续新发租借住房REITs提供了鼓胀财富储备。

中金公司展望，异日“首发+扩募”有望双轮驱动租借住房REITs商场规模推广，而在低利率、“财富荒”环境下，租借住房REITs行为优质配置型财富或受捏续深爱。

扩募进行时

近日，中原基金华润有巢REIT的第一次扩募取得了中国证监会的批复以及上交所的无异议函。这也将成为现在第二单扩募获批的保租房REITs。

据中原基金浮现，本基金本次扩募拟接收的发售神态为向原捏有东说念主配售，拟发售金额不高于 11.4亿元且不低于9.915亿元，扩募可配售份额数目不进步5.5亿份，拟购入的底层财富是位于上海市闵行区的有巢马桥神态。

有巢马桥神态于2023年3月开业，共有租借住房1600套（2475间），属于较大规模，位于上海马桥东说念主工智能改进考验区内，毗邻大零号湾科技改进策源功能区、闵行经济技能开辟区、莘庄工业区等多个产业园区，需求较为昌盛。搁置2025年6月末，出租率为96.1%。

稍早于华润有巢REIT之前，中原北京保险房REIT于本年6月下旬完成扩募并上市，成为国内首单得手扩募的租借住房REITs神态。该基金一次性注入了包括北京通州、海淀、顺义、大兴四个区域的神态。

此外，红土深圳安堵、中金厦门安堵和国泰君安城投宽庭保租房REIT也发布了扩募规划，底层财富均在首发神态同城。

业内以为，保租房REITs在2025年上半年阐扬插足“首发+扩募”并行阶段，行业步入加速扩容的新周期。ICCRA住房租借产业询查院（下称“ICCRA”）院长赵然告诉记者，REITs自己就像蓄池塘，需要加入联翩而至地水灵的水，扩募便是加入流水的经由，约略给底层财富加多活力，让底层财富一直维系着收益率精采的情状。

从保租房这类底层财富自己的特色来看，每个租借住房神态齐会有一个人命周期。赵然暗意，从海外教训来看，这一周期梗概是8年足下。一般情况下，筹划了4-5年的神态会达到价值偏激，之后会走荆棘坡路；筹划到8-9年时，神态可能就无法达到十分精采的情状，进而需要进行翻新校正。

从近期扩募的REITs来看，其底层财富开业照旧有5年足下，因此有必要在财富情状最佳的期间进行桑土缱绻，保证REITs合座的收益透露。同期，被纳入的神态也需要保捏精采的收益率，以起到造就合座神态收益率的贪图。

以华润有巢REIT 为例，中原基金浮现的招募诠释书剖判，以2025年10月29日为基准日（不含当日），华润有巢REITs前20个交游日的份额均价为3.2538元，总市值约为16.269亿元；扩募前，该基金2025年和2026年净现款流分拨率预测值为2.95%和2.95%；而这次拟购入的基础门径神态净现款流分拨率预测值永别为3.50%和3.61%，展望将把华润有巢REIT合座的净现款流分拨率预测值造就到3.17%和3.22%。

由于带来了更多的营收和更高的分拨率，保租房REITs扩募颇受商场迎接。华西证券统计剖判，本年6月中旬时，受中原北京保险房REIT扩募发售完成的影响，当周租借住房REITs板块合座1.43%的涨幅，其中中原基金华润有巢、红土改进深圳安堵、中原北京保险房、中金厦门安堵当周涨幅永别为4.32%、3.49%、2.35%和2.33%，均为扩募倡导保租房REITs。

财富配置的“压舱石”

备受商场深爱的背后，是规模可不雅且束缚走向程序化的住房租借商场。

清华大学五说念口金融学院房地产与金融科技询查中心在本年8月发布了一份2024-2025年住房租借行业发展讲演。该讲演剖判，我国经验了全国历史上规模最大、速率最快的城镇化进度，在此经由中，我国东说念主口在城市、城乡之间大规模挪动变成远大的流动东说念主口，从而变成领有2.6亿租借东说念主口的商场基本盘，其中，新市民、后生东说念主的租房群体达到近2亿东说念主。

另据仲联量行讲演，受晚婚晚育趋势与家庭袖珍化（户均东说念主口降至2.62东说念主）影响，租房周期显耀拉长，部分群体租房时长超10年。远大的新市民、年青东说念主租房需求，也恰是保租房筹建的初志。

这一刚性住房需求，为保租房提供了沉稳的支捏；而保租房亦凭借相对价钱上风以及区位上风，取得了优于商场水平的房钱透露。

据华泰证券研报，2025年第二季度，各保租房REITs神态平均单元月房钱同比已矣1.6%正增长，优于行业（百城第二季度住宅租借指数同比均值-3.5%）5.1个百分点，合座出租率也保捏在96%的高位。

沉稳的运营基本面支捏着保租房REITs在二级商场上的透露。华泰证券研报剖判，从商场走势来看，保租房REITs 自上市以来捏续跑赢REITs指数，2025 年以来，相对上风较2024年连续拉大，下半年有所调养；估值亦沉稳在C-REIT各板块中的最高位。

同期，保租房REITs向商场提供精采的陈诉。据ICCRA 统计，8只保租房公募REITs的平均年化分拨率沉稳在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%–160.9%，反应分拨才气与运营预判才气捏续增强。

租借商场程序也在渐渐完善，鼓吹行业走向程序化，为商场注入了信心。9月15日阐扬实验的《住房租借条例》，明确了企业资金监管、主体包袱和承租东说念主权益保护，融合了行业端正，沉稳了商场预期，也强化了需求方对租借商场的招供度，为成本插足和财富扩募奠定了基础。

要捏续发展保租房REITs，还需要有优质的神态得以联翩而至地输入。ICCRA指出，近来多地驱动了存量商品房收储规划，将其转为保险性租借住房，并加速神态入市节律。新一批可投地方接续插足商场，使租借住房财富在数目、结构与地域散布上齐愈加平衡，为REITs和ABS提供了鼓胀、可捏续的底层财富起头。

业内以为，异日保租房REITs规模有望加速扩容。中金公司以为，我国存量租借住房规模可不雅，且部分租借住房私募基金存在退出需求，为后续新发租借住房REITs提供了鼓胀财富储备；现在已上市的租借住房REITs原始权益东说念主财富储备丰厚，展望异日“新发+扩募”有望鼓吹商场发展。

上述机构指出，自首批租借住房REITs上市以来，因其具备房钱陈诉沉稳，长久期等类债券特征，渐渐成为机构投资者财富配置的“压舱石”。2024年末以来我国利率下行，重迭“财富荒”景观共同鼓吹其估值飞腾。异日，租借住房REITs行为矜重配置型财富，展望将捏续受到投资者深爱。

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郑娜

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